Rentabilidad de alquiler

Si compras para alquilar: rentabilidad bruta y neta, cashflow anual y años para recuperar la inversión total.

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Fuente: Cálculo aritmético sobre tus cifras: la rentabilidad bruta reparte la renta anual entre la inversión total (precio más gastos de compra), y la neta descuenta primero los gastos anuales que introduces.

Estimación antes de impuestos personales: no descuenta el IRPF que pagarás por alquilar ni una posible hipoteca (con financiación, tu cashflow y tu rentabilidad sobre el dinero propio cambian). La revalorización futura de la vivienda tampoco está incluida.

100% privado: todo se calcula en tu navegador, no guardamos ningún dato. Valor verificado con fuente oficial.

¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler?

Hay dos rentabilidades y conviene no confundirlas. La bruta divide la renta anual entre la inversión total — el precio más los gastos de compra, no solo el precio —. La neta descuenta antes los gastos anuales de ser propietario: IBI, comunidad, seguro y mantenimiento. Ejemplo (los valores que trae la calculadora al abrirla): compras por 200.000 € con un 8% de gastos (16.000 €), así que inviertes 216.000 €; alquilas por 900 € al mes (10.800 € al año) y tienes 1.750 € de gastos anuales. Tu rentabilidad bruta es del 5,00% y la neta, del 4,19%, con un cashflow de 9.050 € al año: recuperarías la inversión en unos 23,87 años de rentas netas, sin contar la posible revalorización del piso.

Lo que la rentabilidad no te cuenta

Esta cifra es antes de impuestos: al declarar el alquiler pagarás IRPF por el rendimiento neto (con la reducción del 50% por vivienda habitual del inquilino en los contratos que la conserven, y la posibilidad de amortizar el 3% del valor de construcción). Tampoco incluye la financiación: si compras con hipoteca, tu cashflow mensual baja por la cuota, pero tu rentabilidad sobre el dinero propio que pones puede ser mayor. Y un alquiler vacío dos meses al año recorta la renta en torno a un 17%: si quieres ser prudente, suma esos meses al mantenimiento. Para los gastos de compra de tu comunidad exacta, usa la calculadora de gastos de compra de vivienda.

Cómo usar

  1. Escribe el precio de compra del piso.
  2. Indica los gastos de compra en porcentaje o en euros: impuestos, notaría y registro.
  3. Escribe la renta mensual que esperas cobrar.
  4. Suma los gastos anuales de ser propietario: IBI, comunidad, seguro y mantenimiento.
  5. Lee la rentabilidad bruta y la neta, el cashflow anual y los años para recuperar la inversión.

Ejemplo resuelto

Compras por 200.000 € con un 8% de gastos (16.000 €): inviertes 216.000 €. Alquilas por 900 € al mes (10.800 € al año) y tienes 1.750 € de gastos anuales. Tu rentabilidad bruta es del 5,00% y la neta, del 4,19%, con un cashflow de 9.050 € al año: recuperarías la inversión en unos 23,87 años de rentas netas.

Qué significa tu resultado

La rentabilidad neta es el rendimiento anual real de tu dinero tras los gastos de propietario, antes de impuestos y sin contar una posible revalorización del piso. El cashflow es lo que te queda al año después de esos gastos, y el plazo de recuperación te dice cuántos años de rentas netas necesitas para igualar lo invertido.

Errores comunes

  • Calcular la rentabilidad solo sobre el precio, sin los gastos de compra: infla la cifra (en el ejemplo, un 5,40% falso frente al 5,00% real).
  • Olvidar los gastos anuales del propietario: IBI, comunidad, seguro y mantenimiento separan la bruta de la neta.
  • Contar los 12 meses de renta sin prever meses vacío: dos meses sin inquilino recortan la renta anual en torno a un 17%.
  • Tomar la rentabilidad neta por el beneficio final: todavía falta el IRPF del alquiler y, si hay hipoteca, la cuota del préstamo.

Qué hacer después

Calcula los gastos de compra exactos de tu comunidad con la calculadora de gastos de compra de vivienda y repite este cálculo con una renta prudente (por ejemplo, contando 10 u 11 meses al año). Después valora el efecto del IRPF: el rendimiento neto del alquiler tributa con la reducción del 50% por vivienda habitual del inquilino en los contratos que la conserven.

Fuentes oficiales

Agencia Tributaria: tributación de los rendimientos del alquiler en el IRPF (reducción del 50% por vivienda habitual y amortización del 3% del valor de construcción). Los porcentajes de rentabilidad son aritmética sobre tus propios datos.

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Preguntas frecuentes

¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler?

La bruta divide la renta anual entre la inversión total — el precio más los gastos de compra, no solo el precio —. La neta descuenta antes los gastos anuales de ser propietario: IBI, comunidad, seguro y mantenimiento.

¿Qué rentabilidad da un piso de 200.000 € alquilado por 900 € al mes?

Con un 8% de gastos de compra, inviertes 216.000 €: la rentabilidad bruta es del 5,00% y la neta, del 4,19%, con un cashflow de 9.050 € al año y unos 23,87 años para recuperar la inversión en rentas netas.

¿La rentabilidad neta es lo que gano de verdad?

Es antes de impuestos: al declarar el alquiler pagarás IRPF por el rendimiento neto, con la reducción del 50% por vivienda habitual del inquilino en los contratos que la conserven. Tampoco cuenta la posible revalorización del piso.

¿Por qué se calcula sobre el precio más los gastos?

Porque tu inversión real no es solo el precio: los impuestos, la notaría y el registro también salen de tu bolsillo. Calcular solo sobre el precio infla la rentabilidad.