Gastos compra vivienda

Todos los gastos de comprar una vivienda: el impuesto (ITP o IVA + AJD según tu comunidad), notaría, registro y gestoría.

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Fuente: Impuestos: tipos generales del ITP y del AJD de cada comunidad autónoma (Ministerio de Hacienda — Tributación Autonómica 2026); IVA de vivienda nueva: 10% (Ley 37/1992).

Estimación con los tipos generales, sin bonificaciones (jóvenes, familia numerosa, discapacidad o vivienda protegida pueden rebajar mucho el ITP). El impuesto se calcula sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia del Catastro. Desde 2019, el AJD del préstamo hipotecario lo paga el banco; aquí solo se incluye el de la compraventa en vivienda nueva.

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Calculadora de gastos de compra de vivienda: ITP, IVA y AJD por comunidad

Comprar una vivienda no cuesta solo el precio que firmas: hay que sumar los impuestos y los gastos de la escritura. Esta calculadora de gastos de compra de vivienda estima esos gastos según la comunidad autónoma: si la vivienda es de segunda mano, pagarás el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) al tipo de tu comunidad; si es obra nueva, pagarás IVA (en Canarias, IGIC) más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). A eso se añaden la notaría, el Registro de la Propiedad y la gestoría, que la calculadora incluye como importes orientativos editables. El resultado muestra el desglose completo, el total de gastos, su porcentaje sobre el precio y el capital total que necesitas.

Ejemplo calculado con los valores por defecto

Para una vivienda usada de 200.000 € en Andalucía (el ITP general andaluz es el 7%): el ITP son 14.000 €; la notaría, 900 €; el registro, 500 €, y la gestoría, 400 €. Total de gastos: 15.800 €, un 7,90% del precio, así que necesitarías 215.800 € en total. La misma vivienda nueva pagaría IVA del 10% (20.000 €) más AJD del 1,2% (2.400 €) más los 1.800 € de gestión: 24.200 € de gastos (un 12,10%). Cambia la comunidad en la calculadora y verás cómo varía el resultado: el impuesto es la parte que más cambia entre territorios.

El ITP por comunidades autónomas (tipos generales 2026)

El tipo general del ITP lo fija cada comunidad, y la diferencia es enorme: sobre una vivienda de 200.000 €, pagarías 12.000 € de ITP en Madrid y 20.000 € en Cataluña. Los tipos generales vigentes, según el Ministerio de Hacienda (Tributación Autonómica 2026), son:

  • Tipo plano: Madrid 6%; Canarias 6,5%; Andalucía y La Rioja 7%; Región de Murcia 7,75%; Galicia 8%; Cantabria, Castilla-La Mancha y Comunitat Valenciana 9%.
  • Escalas progresivas por tramos: Aragón (8% a 10%), Castilla y León (8% hasta 250.000 € y 10% sobre el exceso), Extremadura (8%, 10% y 11%), Cataluña (10%, 11%, 12% y 13% desde 600.000 €) e Illes Balears (8% a 13%, con un tramo del 12% entre 1 y 2 millones).
  • Tarifa por valor íntegro: en Asturias el tipo (8%, 9% o 10% según el valor) se aplica sobre todo el precio, no por tramos; y en la Comunitat Valenciana, si la vivienda supera 1.000.000 €, se aplica el 11% sobre todo el importe.

La calculadora aplica la mecánica correcta de cada comunidad automáticamente. Son los tipos generales: existen tipos reducidos (jóvenes, familias numerosas, vivienda habitual en determinadas comunidades, zonas despobladas) que pueden bajar mucho la factura y que debes comprobar en tu caso concreto.

Vivienda nueva: IVA (o IGIC) más AJD

En la primera entrega del promotor no hay ITP: hay IVA del 10% (tipo reducido de vivienda) y, además, el AJD autonómico sobre el precio escriturado: 1,5% en la mayoría de comunidades, 1,2% en Andalucía y Asturias, 1,4% en la Comunitat Valenciana y 1% en La Rioja. Dos particularidades que la calculadora resuelve por ti: en Canarias no se paga IVA sino IGIC del 7%, y el AJD de la escritura es del 1% (no el 0,75% general); y en Madrid, la compra de vivienda por personas físicas tiene una escala propia de AJD según el valor (0,4% hasta 120.000 €, 0,5% hasta 180.000 € y 0,75% por encima).

Notaría, registro y gestoría: cuánto cuestan

Los aranceles de notarios y registradores están regulados y dependen del precio escriturado y de la extensión de la escritura: para una vivienda de 200.000 €, la notaría suele moverse entre 600 y 1.200 € y el registro entre 400 y 700 €. La gestoría (300-500 €) solo es obligatoria de hecho si hay hipoteca y la impone el banco. Los valores por defecto de la calculadora (900, 500 y 400 €) son estimaciones centrales: edítalos con los presupuestos que te den. Si compras con hipoteca, recuerda que desde la Ley 5/2019 el AJD del préstamo lo paga el banco, y también asume la notaría, el registro y la gestoría de la escritura del préstamo: solo pagas la tasación y tu copia.

Antes de firmar: la base imponible y el valor de referencia

Un detalle que coge a muchos por sorpresa: el ITP y el AJD no se calculan siempre sobre el precio que pagas, sino sobre el mayor entre ese precio y el valor de referencia que publica el Catastro para cada inmueble. Si compras por debajo de ese valor, Hacienda liquidará sobre el valor de referencia (puedes recurrir si acreditas un valor menor). Consulta el valor de referencia de la vivienda en la Sede Electrónica del Catastro antes de hacer números definitivos, y suma también los gastos posteriores a la compra: mudanza, alta de suministros, comunidad y la primera anualidad del IBI.

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Preguntas frecuentes

¿Cuánto se paga de gastos al comprar una vivienda?

Depende de la comunidad y de si es nueva o usada: en vivienda usada, los gastos totales suelen situarse entre el 6% y el 13% del precio (casi todo es el ITP); en vivienda nueva, entre el 10,5% y el 12,5% (IVA/IGIC más AJD más gestión). Con la calculadora obtienes la cifra de tu comunidad en segundos.

¿Qué es más barato, el ITP de vivienda usada o el IVA de la nueva?

En comunidades de ITP bajo (Madrid 6%, Canarias 6,5%, Andalucía 7%), la usada sale claramente más barata en impuestos. En Cataluña o Balears, con ITP del 10% o más, la diferencia frente al 10% de IVA más AJD se estrecha mucho. Ten en cuenta que la obra nueva suele tener otras ventajas (eficiencia energética, garantías), así que compara el coste total, no solo el impuesto.

¿Quién paga el ITP y el AJD, el comprador o el vendedor?

El comprador, en ambos casos (en el AJD del préstamo hipotecario, el obligado es el banco desde 2018). El vendedor tributa por su lado: IRPF por la ganancia patrimonial y, en suelo urbano, la plusvalía municipal. El plazo para autoliquidar el ITP o el AJD es de 30 días hábiles desde la escritura.

¿La calculadora incluye los tipos reducidos del ITP?

No: aplica los tipos generales de cada comunidad, que son los que paga la mayoría de las compras. Si cumples los requisitos de algún tipo reducido (menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad, vivienda habitual en zonas con despoblación, entre otros), tu impuesto será menor: consúltalo con tu gestoría o en la hacienda autonómica antes de firmar.