Amortización anticipada
Entrega parte de tu hipoteca antes de tiempo: baja tu cuota o acorta el plazo, y mira cuántos intereses ahorras tras pagar la comisión.
Fuente: Ley 5/2019, art. 23: compensación máxima del 0,25% (variable, 3 primeros años) o del 0,15% (variable, 5 primeros años), y en hipotecas fijas del 2% en los 10 primeros años y del 1,5% después, siempre sin superar la pérdida financiera de la entidad.
Estimación con el sistema francés y el TIN constante: el ahorro exacto depende de la fecha de la amortización dentro del mes y de tu escritura. Algunas entidades cobran además una pequeña comisión de administración o exigen un mínimo de amortización.
100% privado: todo se calcula en tu navegador, no guardamos ningún dato. Valor verificado con fuente oficial.
¿Reducir cuota o reducir plazo al amortizar tu hipoteca?
Cuando entregas dinero antes de tiempo tienes dos opciones, y no ahorran lo mismo. Ejemplo (los valores que trae la calculadora al abrirla): debes 150.000 € al 3% y te quedan 240 meses (tu cuota es de 831,90 € y aún pagarías 49.655,14 € de intereses). Si amortizas 10.000 € con una comisión del 0,25% (25 €):
- Reduciendo la cuota: pagas 776,44 € al mes durante los mismos 240 meses; los intereses bajan a 46.344,79 € y tu ahorro neto es de 3.285,34 €.
- Reduciendo el plazo: sigues pagando 831,90 €, pero terminas en 219 meses, 21 meses antes; los intereses bajan a 41.906,34 € y tu ahorro neto es de 7.723,79 €.
La regla es simple: reducir el plazo ahorra más intereses, porque la deuda vive menos meses; reducir la cuota ahorra menos, pero te deja una mensualidad más ligera. Elige el plazo si tu colchón mensual ya es cómodo, y la cuota si prefieres respirar cada mes.
La comisión máxima que te pueden cobrar (Ley 5/2019)
El banco solo puede cobrarte la compensación pactada en tu escritura, con los topes del artículo 23 de la Ley 5/2019 y sin superar nunca su pérdida financiera real:
| Tipo de hipoteca | Comisión máxima | Cuándo |
|---|---|---|
| Variable (opción A) | 0,25% | Solo los 3 primeros años |
| Variable (opción B) | 0,15% | Solo los 5 primeros años |
| Fija | 2% | Los 10 primeros años |
| Fija | 1,5% | Del año 11 en adelante |
En las variables, tu contrato eligió una sola de las dos opciones al firmar, y pasados esos 3 o 5 años la comisión legal es del 0%: amortizar sale gratis. En las hipotecas firmadas antes de junio de 2019 manda lo que diga tu escritura, con los topes de la ley anterior.
Cómo usar
- Escribe el capital que te queda por pagar y el plazo restante en meses.
- Introduce el TIN de tu hipoteca.
- Escribe el importe que quieres amortizar anticipadamente y la comisión que te cobraría tu banco (tu escritura la fija, con los topes de la Ley 5/2019).
- Elige el modo: reducir cuota o reducir plazo.
- Lee tu nueva cuota o tu nuevo plazo, el ahorro en intereses, el coste de la comisión y el ahorro neto.
Ejemplo resuelto
Debes 150.000 € al 3% y te quedan 240 meses (cuota de 831,90 € e intereses pendientes de 49.655,14 €). Si amortizas 10.000 € con una comisión del 0,25% (25 €): reduciendo la cuota, pagarías 776,44 € al mes y tu ahorro neto sería de 3.285,34 €; reduciendo el plazo, terminarías en 219 meses (21 antes) y tu ahorro neto sería de 7.723,79 €.
Qué significa tu resultado
El ahorro neto es lo que dejas de pagar en intereses menos lo que te cuesta la operación (la comisión): es la cifra que manda. Con el mismo importe, reducir el plazo siempre ahorra más que reducir la cuota, porque la deuda vive menos meses; reducir la cuota, en cambio, te alivia la mensualidad desde el mes siguiente.
Errores comunes
- Amortizar sin mirar la comisión de tu escritura: en una fija reciente puede ser del 2% y comerse parte del ahorro.
- Creer que reducir cuota y reducir plazo ahorran lo mismo: con el ejemplo, la diferencia es de más de 4.400 € a favor del plazo.
- En una variable, no comprobar qué opción de comisión eligió tu contrato (0,25% los 3 primeros años o 0,15% los 5 primeros): pasados esos años, amortizar es gratis.
- Dejar tu colchón de emergencia a cero por amortizar: la cuota más baja no compensa quedarte sin liquidez.
Qué hacer después
Pide a tu banco la liquidación exacta de la amortización con su comisión antes de hacerla: no puede superar la pactada en tu escritura ni la pérdida financiera del banco. Si el ahorro neto sale pequeño, compara con la alternativa de cambiar la hipoteca de banco.
Fuentes oficiales
Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, artículo 23 (comisiones máximas por reembolso anticipado) y artículo 14 (reparto de gastos), BOE.
Herramientas relacionadas
- Calculadora de sueldo neto (España)
- Simulador de hipoteca (España)
- Calculadora de IRPF (España)
- Calculadora de IVA (España)
- Calculadora de finiquito (España)
- SMI 2026 (España)
Preguntas frecuentes
¿Qué ahorra más, reducir la cuota o reducir el plazo?
Reducir el plazo: la deuda vive menos meses y pagas menos intereses en total. Con el ejemplo de la calculadora, amortizar 10.000 € ahorra 7.723,79 € netos reduciendo el plazo frente a 3.285,34 € reduciendo la cuota. Reducir la cuota ahorra menos, pero te deja una mensualidad más ligera.
¿Cuánto me puede cobrar el banco por amortizar antes de tiempo?
Solo la compensación pactada en tu escritura, con los topes del artículo 23 de la Ley 5/2019: en variables, el 0,25% durante los 3 primeros años o el 0,15% durante los 5 primeros (tu contrato eligió una de las dos); en fijas, el 2% los 10 primeros años y el 1,5% después. Y nunca más que su pérdida financiera real.
¿Cuándo es gratis amortizar una hipoteca variable?
Pasados los 3 o 5 primeros años, según la opción que eligiera tu contrato al firmar: a partir de ahí la comisión legal es del 0%.
¿Cuánto ahorraría amortizando 10.000 € de una hipoteca de 150.000 € al 3%?
Si te quedan 240 meses: reduciendo la cuota, pagarías 776,44 € al mes y ahorrarías 3.285,34 € netos; reduciendo el plazo, terminarías en 219 meses (21 antes) y ahorrarías 7.723,79 € netos, tras una comisión del 0,25% (25 €).