Subrogación de hipoteca
Cambia tu hipoteca a otro banco: cuota actual frente a la nueva, intereses que ahorras, coste del cambio y el mes en el que empiezas a ganar.
Fuente: Ley 5/2019 (arts. 14 y 23): el nuevo banco asume la notaría, el registro y la gestoría de la escritura, la subrogación está exenta de AJD (art. 9 de la Ley 2/1994) y la comisión de tu banco actual tiene topes legales.
Estimación con el mismo plazo restante en ambas hipotecas y sin productos vinculados: la oferta real puede condicionar el TIN a seguros, nómina u otros productos que encarezcan el cambio. Compara siempre la TAE de la oferta vinculante.
100% privado: todo se calcula en tu navegador, no guardamos ningún dato. Valor verificado con fuente oficial.
¿Cuánto ahorras cambiando tu hipoteca de banco?
La subrogación sustituye a tu banco por otro que te ofrece un tipo mejor, manteniendo el mismo préstamo: mismo capital pendiente y, en esta calculadora, el mismo plazo restante, para comparar limpio. Ejemplo (los valores que trae la calculadora al abrirla): debes 150.000 € al 3,5% con 240 meses por delante (cuota de 869,94 € e intereses restantes de 58.785,50 €). Con una oferta al 2,5%, tu cuota baja a 794,85 €: ahorras 75,09 € al mes y 18.020,46 € de intereses en total. El cambio cuesta 525 € (la comisión de tu banco actual, un 0,15% = 225 €, más unos 300 € de tasación), así que el ahorro neto es de 17.495,46 € y recuperas el coste del cambio en el mes 7: a partir de ahí todo es ahorro.
¿Quién paga los gastos de una subrogación?
Desde la Ley 5/2019, casi todos los paga el nuevo banco: la notaría, el Registro de la Propiedad y la gestoría de la escritura (art. 14). A ti te corresponden la tasación de la vivienda y las copias de la escritura que pidas, además de la comisión de amortización anticipada que cobre tu banco actual — con los topes del art. 23: si pasas de un tipo fijo a uno variable, el máximo es el 0,15% durante los 3 primeros años y cero después. Y la escritura de subrogación está exenta del AJD (Ley 2/1994), así que ese impuesto ni siquiera aparece. Por eso subrogar suele salir mucho más barato que cancelar tu hipoteca y firmar una nueva, donde los gastos de constitución serían otros.
Cómo usar
- Escribe el capital que te queda por pagar, tu TIN actual y el plazo restante.
- Introduce el TIN que te ofrece el nuevo banco.
- Añade los costes del cambio: la comisión de tu banco actual y la tasación, si te la cobran.
- Lee la cuota actual y la nueva, el ahorro mensual, el ahorro neto total y en qué mes recuperas el coste del cambio.
Ejemplo resuelto
Debes 150.000 € al 3,5% con 240 meses por delante: cuota de 869,94 € e intereses restantes de 58.785,50 €. Con una oferta al 2,5%, tu cuota baja a 794,85 €: ahorras 75,09 € al mes y 18.020,46 € de intereses en total. El cambio cuesta 525 € (comisión del 0,15%, 225 €, más unos 300 € de tasación), así que el ahorro neto es de 17.495,46 € y recuperas el coste en el mes 7.
Qué significa tu resultado
El ahorro neto es lo que ganas con el cambio tras pagar sus costes: es la cifra que decide. El mes de recuperación (break-even) te dice desde cuándo el cambio empieza a salirte rentable: si piensas vender el piso o amortizar todo antes de ese mes, el cambio no compensa aunque el ahorro total sea grande.
Errores comunes
- Mirar solo la bajada de cuota sin restar los costes del cambio: manda el ahorro neto, no el bruto.
- Suponer que pagas la notaría y el registro de la nueva escritura: desde la Ley 5/2019 los asume el nuevo banco.
- Contar con pagar el AJD de la subrogación: la escritura está exenta de ese impuesto.
- Cambiar de banco por una diferencia de tipo pequeña quedándote pocos meses de préstamo: quizá no llegues al mes de recuperación.
Qué hacer después
Con este resultado, pide al nuevo banco su oferta por escrito y comprueba en tu escritura la comisión que te cobraría tu banco actual por la amortización anticipada. Si el ahorro neto es claro y superas pronto el mes de recuperación, la subrogación suele salir mucho más barata que cancelar tu hipoteca y firmar una nueva.
Fuentes oficiales
Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario: artículo 14 (el nuevo banco asume notaría, registro y gestoría) y artículo 23 (comisión máxima del banco actual). Ley 2/1994: exención del AJD en la escritura de subrogación.
Herramientas relacionadas
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto puedo ahorrar cambiando mi hipoteca de banco?
Depende del capital pendiente, el plazo y la diferencia de tipos. Con el ejemplo de la calculadora (150.000 € del 3,5% al 2,5%), ahorras 75,09 € al mes y 18.020,46 € de intereses; tras 525 € de costes, el ahorro neto es de 17.495,46 €.
¿Quién paga los gastos de una subrogación?
Desde la Ley 5/2019, casi todos los paga el nuevo banco: notaría, Registro de la Propiedad y gestoría de la escritura. A ti te corresponden la tasación, las copias que pidas y la comisión de amortización anticipada de tu banco actual.
¿Se paga AJD en una subrogación?
No: la escritura de subrogación está exenta del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (Ley 2/1994).
¿En cuántos meses recupero lo que cuesta el cambio?
En el ejemplo, el coste de 525 € (comisión del 0,15%, 225 €, más unos 300 € de tasación) se recupera en el mes 7 gracias al ahorro mensual de 75,09 €: a partir de ahí todo es ahorro.
¿Es más barato subrogar que cancelar y firmar una hipoteca nueva?
En general, sí: en la subrogación el nuevo banco asume la mayor parte de los gastos de escritura, mientras que cancelar y constituir una hipoteca nueva genera otros gastos de constitución.